Desde o início de 2026, o Brasil está passando por uma significativa transformação em seu sistema tributário, afetando diretamente o setor imobiliário. A reforma tributária introduziu a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que gradualmente substituirão tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS. Essas mudanças impactam contratos de locação e transações imobiliárias, impondo novas obrigações aos proprietários e investidores.
Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), destaca que a reforma representa uma mudança crucial no sistema tributário nacional. A partir de 2026, contratos de locação serão enquadrados no novo regime de valor agregado. Embora a implementação completa dos tributos leve tempo, os proprietários devem começar a declarar receitas de aluguel com maior rigor e cumprir novas obrigações acessórias.
Pequenos proprietários ainda terão algum alívio, mas aqueles com imóveis de alto valor ou em grande quantidade enfrentarão um aumento na carga tributária. A informalidade, que caracteriza parte do mercado, está sob pressão crescente. Sousa enfatiza a necessidade de adaptação para quem ainda opera sem planejamento adequado.
Uma inovação importante é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que funcionará como um “CPF dos imóveis”. Cada propriedade terá um número único nacional, consolidando dados dispersos entre cartórios, prefeituras e a Receita Federal. Isso permitirá ao Fisco cruzar informações automaticamente, aumentando a transparência e reduzindo omissões. Embora o CIB não crie um novo imposto, ele introduz uma nova lógica de rastreabilidade patrimonial em tempo real.
O ano de 2026 é visto como um período de adaptação. Mesmo aqueles isentos da tributação inicial, como proprietários com até três imóveis ou renda bruta abaixo de R$ 240 mil anuais, devem declarar corretamente suas operações. Revisar contratos e incluir cláusulas sobre responsabilidades fiscais são passos essenciais para evitar custos elevados e insegurança jurídica.
A reforma também pode impactar estruturas societárias, incentivando a migração para holdings imobiliárias. Essas entidades permitem deduzir despesas operacionais, acessar regimes tributários mais vantajosos e oferecer maior proteção patrimonial, desde que o planejamento seja lícito e amparado pela legislação vigente.
Kevin de Sousa conclui que a reforma tributária e o Cadastro Imobiliário Brasileiro inauguram uma nova era de controle, transparência e responsabilidade fiscal no mercado imobiliário brasileiro. Para investidores, isso significa revisar estratégias; para pequenos proprietários, compreender melhor seu papel em um sistema mais exigente; e para o Estado, uma oportunidade de corrigir distorções históricas e aumentar a arrecadação com base em dados reais.
