A partir de 1º de janeiro de 2026, o Brasil iniciou uma transformação significativa em seu sistema tributário, afetando diretamente o setor imobiliário. A reforma introduz a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que substituirão tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS. Essas mudanças impactam contratos de locação e transações imobiliárias, impondo novas responsabilidades a proprietários e investidores.
Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), explica que a reforma representa uma mudança crucial no sistema tributário. A partir de 2026, contratos de locação passam a ser regidos por um novo regime de valor agregado. Embora a implementação total dos tributos leve alguns anos, proprietários já devem declarar receitas de aluguel com mais rigor e cumprir novas obrigações acessórias.
De acordo com Sousa, pequenos proprietários ainda terão algum alívio, mas aqueles com imóveis de alto valor ou em grande quantidade enfrentarão um aumento na carga tributária. A informalidade, que caracteriza parte do mercado, está sob pressão, exigindo que operadores sem planejamento se adaptem rapidamente.
Uma inovação importante é o Cadastro Imobiliário Brasileiro, conhecido como “CPF dos imóveis”. Cada propriedade terá um número único nacional, consolidando dados dispersos entre cartórios, prefeituras e a Receita Federal. Isso permitirá ao Fisco cruzar informações automaticamente, aumentando a transparência e a responsabilidade dos proprietários.
O ano de 2026 é considerado um período de adaptação. Mesmo isentos da tributação inicial, proprietários com até três imóveis ou renda bruta inferior a R$ 240 mil anuais devem declarar suas operações corretamente. Revisar contratos e incluir cláusulas sobre responsabilidades fiscais são medidas essenciais para evitar custos elevados e insegurança jurídica.
A reforma também influencia as estruturas societárias, incentivando investidores a migrarem para holdings imobiliárias. Essas entidades permitem deduzir despesas operacionais e acessar regimes tributários vantajosos, desde que o planejamento seja lícito e amparado pela legislação vigente.
O especialista conclui que o Brasil está entrando em uma nova era no direito tributário e patrimonial, com a reforma tributária e o Cadastro Imobiliário Brasileiro estabelecendo um novo paradigma de controle e transparência. Para investidores, isso significa revisar estratégias, enquanto pequenos proprietários devem entender melhor seu papel em um sistema mais exigente.
